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[HKET] 一文看懂「還息不還本」申請詳情 點計先最「著數」

新冠肺炎(武漢肺炎)爆發,在金管局及按證支持下,市場目前有10多間銀行已先後就物業推出「還息不還本」紓困安排,普遍期限為6個月,或可申請延期至最長1年,借貸人基本上要符合3大條件才可獲批受惠。

1) 甚麼是「還息不還本」

目前各銀行的措施大同小異,簡單來說,是順延的意思,而順延的過渡期間,借貸人因應按揭餘額繳付利息。

申請「還息不還本」,即6個月或12個月內,只付目前的利息,而不需償還本金。若借30年的每月供款為例,總供款期數原本為360期,申請還息不還本後,當中6至12期只需付息,而總供款期數增至366至372期(30.5年或31年)。

現時供樓的每月供款,一般包括供本金及供利息的兩部分,按揭前期時,利息佔供款比例會較多,而至按揭後期,則會大部分落入供本金。故借貸人有意申請的話,除考慮自身財務狀況外,也可考慮按揭年期去計數。

2) 申請條件

借貸人有興趣申請「還息不還本」安排,基本上要同時滿足3項條件:

  • 按揭供款已滿一年或以上
  • 供款期間(近一年)還款記錄良好(如沒有超過7天或以上逾期供樓)
  • 受經濟、疫情影響的供樓人士獲批機會較高 / 或提出合理理由解釋延期需要

不少銀行有列明預計受疫情影響較嚴重的行業,包括從事飲食、零售、酒店、航空等,個別亦有納入醫護人士在內。

3) 不適用申請的按揭類別

目前物業「還息不還本」安排獲金管局、銀行公會及按證公司支持,但由於銀行獨立提供,部分類型的物業並不適用。

包括暫不適用於「租者置其屋」、「居者有其屋」、未補地價公營房屋、公務員貸款計劃、涉及發展商二按計劃等。

而按揭貸款若涉及按揭保險,要獲得借貸銀行及按保公司同時審批同意。

4) 還息不還本怎計供息

舉項說明,假設物業總貸款額為400萬元,分25年還款,按息為2.5厘計算,如順供,預計每月連息本還款17,945元,而全期總利息支出約138.3萬元。

不過,若借貸人已良好供款2年,採用6個月「還息不還本」安排,預期按揭尚欠本金約376.3萬元,6個月過渡期(第25至30個月)期間,每月要支付利息7,841元,合共「額外」多付共4.7萬元利息,如不續期則重展正常供款,預計全期總利息增至約143萬元,較順供多3.4%。

其次,倘若借貸人選用達12個月「還息不還本」安排,預計1年過渡期內須額外付9.4萬元利息,使整個總利息支出上升近7%。

5) 申請方法

申請手續簡易,借貸人可向抵押物業貨款的銀行申請及填寫表格,將要申報基本資料及個人財政資產狀況,以及說明申請原因等,毋須重新遞交文件審批。

銀行業界指,申請一般1至2星期內有審批結果,個別銀行設專隊處理,稱最快可於1日工作天通知。

6) 注意事項

「還息不還本」讓供樓人士在6個月或12個月內只需向銀行繳付利息,暫時毋須償還本金,對於手上現金儲備不多、又擔心隨著經濟下行,財務狀況有困難或突然失業的供樓人士或中小企業,可以透過計劃紓緩現金流壓力,也能減低「斷供」被銀行收樓的風險

該計劃是要求貸款人的供款期延長,換句話,如果原先整個貸款期為30年,有機會便要足足31年才供完樓,對於按揭期已近後期的業主而言,除非供樓能力轉差,否則要「額外」支付一筆大利息延長供樓,吸引力未必太大。

第三,對有意轉按或加按的業主帶來一定影響,銀行會考慮客戶的信貸和還款記錄去評估其還款能力,若業主正採用「還息不還本」計劃,將意味最近負擔能力一般或流動資金有限。

另外,每間銀行的「還息不還本」方案申請資格及目標對象有所不同,銀行間接受申請的日期亦不一,應在申請節向相關銀行查詢細節。據了解大部分未有加入加長罰息期的要求,及申請費用全免。

7) 慳息貼士

絕大部分銀行近年已新增與按息掛鈎高息存款戶口(Mortgage-Link),借貸人可考慮將資金傳入戶口賺取高息來抵銷部分供息支出。

其次,若借貸人其後手上流動資金變為較充裕,可因應按揭貸款的罰息條款,進行部分還款及提早還款,以縮短餘下供款期,亦可有效減低利息支出。

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